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北京限競房生存調查:庫存高企去化難 房企開始促銷
中國信息報道 2018-11-12 08:43:13

  “我們項目首付可以分期,一個月內付20%,其余只要在明年3月15日之前付清就可以。如果您能全款,項目還可以打94折。”北京位于孫河的某限競房項目銷售員告訴21世紀經濟報道記者。該項目為樓盤二期,銷售總價在1100萬-1300萬之間。受限價影響,相比已經售罄的一期,二期銷售價格下調不少。

  自2016年9月開始,北京出讓的新住宅項目主要以限競房和共有產權房為主。北京限競房算商品房而不是政策性住房。與以前的普通商品房的唯一區別是,房產證或者繳納契稅5年以后才能上市交易;土地出讓時,“限房價,競地價”,開發商獲得土地使用前就已確定了銷售價格的上限(在此上限基礎上可以降價),且絕大多數要求建筑面積90平方米以下戶型,占比超過70%(以下稱90/70)。

  嚴厲調控之下,“限競房”銷售也意外“遇冷”。

  中原地產研究中心統計數據顯示:截至目前,北京合計有26個限競房項目取得31期預售證,合計提供商品房限競房源15982套,183萬平方米(另外還有車位等配套)。由于部分項目剛取得預售證,合計網簽只有2767套,簽約均價為49842元每平方米,按此比例計算,網簽銷售率只有17.3%。而即使計算所有項目的真實銷售,限競房平均去化只有3成多,相比之前的4成繼續下滑。

限競房也存在銷售難

  2017年4月11日,北京市國土局競拍大廳內,10家房企及聯合體參與同時競爭北京市豐臺區王佐鎮青龍湖地區某地塊。

  該地塊屬于典型的限競房地塊,集多種用地性質于一體,規劃建筑面積24.9999萬平方米。商品住房銷售均價不超過4.123萬元/平方米,最高銷售單價不得超過4.3292萬元/平方米,并執行“90/70”政策。令業內意外的是,整場競拍僅經過20輪不到20分鐘就結束了,溢價率17%,未觸及事先預定的土地價格上限。

  一年之后,上述地塊以案名翡翠西湖出現在北京房地產市場上。與當時競拍遇冷情形類似,受嚴厲調控影響,翡翠西湖銷售均價也并不理想。

  “前段時間推出了幾套特價洋房,面積是89平方米,銷售單價約為3.5萬元/平方米,最便宜的310萬,樓層不好,有遮擋或特殊戶型之類的,目前該樓盤洋房處于銷售尾期,還剩80~100套。開發商還在搞優惠活動,首付可以分期,一期首付可以只交35萬。如果首付不分期的話,東西向洋房總價大概320萬,南北向洋房總價370萬左右。即便是按照首套房首付40%計算,也就是說南北向洋房首付150萬元,東西向洋房首付130萬。”翡翠西湖項目一位銷售員告訴21世紀經濟報道記者。

  這位銷售員介紹,相比其他項目,翡翠西湖可以稱之為片區銷冠。“客戶來源主要是海淀和豐臺上班客群,基本都是年輕人首套置業。因為首付比較低,而且都是洋房,品質較高。”

  絕大部分限競房項目與翡翠西湖處于同樣的命運。前兩年,開發商還在不少場合抱怨限價對利潤的影響,但隨著調控深入,他們旗下的樓盤銷售價格甚至不能觸及政府設置的價格上限。一個名叫中海云筑的限競房項目,土地出讓時限價4.2萬/平方米,一期開盤均價約為3.6萬/平方米;目前正在銷售的二期3.7萬/平方米起售。89平方米三居室大約總價320萬,首付130萬左右;名叫金樾合著的限競房項目,限價3.9萬/平方米,銷售均價僅為3.6萬/平方米,總價最低315萬起。

  “現在打折力度比較大,而且限競房本身利潤就比較低。”翡翠西湖銷售員如此勸說記者。

千億庫存去化困境

  北京限競房最大的挑戰是庫存。

  中原地產研究中心統計數據顯示,截至日前,北京年內商品房住宅供應套數已達32635套。這也是最近3年,北京商品住宅供應套數第一次超過3萬套。而2017年同期,北京市商品住宅供應量只有20269套。也就是說,北京市商品住宅庫存面積出現了明顯的增長。目前住宅庫存高達6.6萬套,相比去年末增加了1.3萬套。

  值得關注的是,過去幾年北京出讓的大量土地開始形成有效供應,增量主要體現在限競房。截至目前,北京有26個限競房項目取得31期預售證,合計入市920億貨值,而真實銷售數據只有280億左右,也就是形成了640億市值的庫存(如果計算車位等部分,已經超過700億)。按照最近入市節奏看,未來2個多月,還將有1萬-2萬套限競房入市,預計2018年限競房庫存或達1000億。

  “2016年9月以來,北京市所有出讓的土地全部限價。過去兩年土地供應高峰逐漸開始反映到住宅房源數量上。此時,受調控影響,購房者開始觀望。”中原地產首席分析師張大偉分析認為,限競房區域供應扎堆現象明顯,部分區域入市超過3000套,開始出現供大于求。而限競房市場分化明顯,部分限競房接近售罄,而部分限競房去化不足2成;從價格看,限競房項目也出現了價格調整,而且隨著后續供應量的繼續上升,去化難度加大的區位屬性不好的限競房有可能開展價格戰。

  “限競房價格限定決定了它的對標人群就是剛需客群以及剛改客群,這部分人群支付能力相當有限。動輒三四百萬的首付對這部分人群壓力很大。”合碩機構首席分析師郭毅在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,價格的限定和產品的雷同,限競房從土地供應開始就決定了它未來滯銷的命運。據郭毅觀察,目前北京房地產市場上,除了部分位置好、擁有稀缺資源以及產品受認可的項目外,絕大部分限競房銷售狀況遠低于企業預期。“有些項目開盤認購量還可以,但在轉簽約時,不少購房者冷靜之后卻選擇了退房,客戶流失比例很大。在這種背景之下,開發商要么采取價格手段促銷要么在產品上做加法。”

  58安居客房產研究院首席分析師張波認為,目前限競房的價格優勢并不十分明顯。限競房的本質還是商品房,優勢卻不明顯,不少項目區位偏遠。目前上市的限競房大都處于房山、大興等區域,在北京二手房降溫明顯的現狀下,有房票人群的購房選擇更為理性,同時限競房的集中上市也造成短期內供應增量明顯,更不利于整體快速去化。“明年北京還將會有大量的限競房上市,以目前行情來看,這些新增供應的銷售壓力依然較大,不排除部分項目會采取貼著成本最低售價的方式銷售。‘夠本就先走量’或許是明年不少限競房不得不采取的銷售策略。”

  “限競房的生存困境可能才剛剛開始。今年北京市才供應一萬多套限競房,就已經面臨去化難題。而明年北京市還有四五萬套限競房需要上市,但北京一年的新房需求量也就兩三萬套。”郭毅表示。

  

來源: 21世紀經濟報道
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      2018年10月19日中國信息報金融證券

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