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樓市板塊輪動明顯 房企戰略回歸一二線?
中國信息報道 2018-11-12 09:16:29

  在充分享受此輪棚改帶來的三四線樓市紅利后,房企似乎有了回歸熱點城市的跡象。

  同策研究院近日對300個城市的土地交易分析指出,今年10月,一線城市成交的土地金額為606.91億元,環比大幅上漲143.36%,同比上漲13.11%。同期,二線城市和三四線城市的土地交易金額均出現下滑。該機構指出,“受政府政策影響,眾多房企重返一線城市。”

  客觀上,這種變化的出現確有政策原因。一方面,棚改貨幣化退潮,使三四線樓市的前景受到影響;另一方面,在監管層的督促下,一線城市的供地規模有明顯提升。

  而在主觀上,上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出,一線城市雖然調控仍然嚴厲,但市場潛在需求規模較大,且“利空出盡”。對于房企而言,戰略地位仍然不容忽視。

  那么,一線城市土地交易升溫,三四線城市降溫,是否意味著房企的戰略重心正在向核心一二線城市回歸?

熱點城市土地交易升溫

  從結構上看,近期一線城市的土地交易規模明顯提升,而二三線城市土地交易則出現降溫。

  這也在不同機構的數據中得到了佐證。華創證券對100個城市的土地市場進行統計發現,10月一線城市成交的住宅用地建筑面積環比上漲43.1%,二線城市下降22.4%,三線城市上漲1.4%。成交金額方面,一線城市上漲113.3%,二線城市下降34.8%,三四線城市上漲6.4%。

  易居克而瑞對40個城市統計發現,10月一線城市宅地成交面積和成交均價都有提升,屬于“量價齊升”,二線城市“量價齊跌”,三線城市“量跌價漲”。

  土地交易的熱度,通常能反映出市場預期的好壞。

  華創證券指出,今年以來,三四線城市對整體成交同比拖累仍在持續,這主要源于兩個方面的原因:第一,4季度為全年基數最高區間;第二,三四線銷售市場超預期下行,情緒逐漸向土地市場蔓延。至于超預期下行的原因,則被普遍認為和貨幣化棚改退潮有關。

  對于一線城市的熱度,上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,在長期嚴厲的調控下,一線城市的土地供需長期處于低位。今年以來,這些城市土地供應量驟增,刺激了“久旱逢甘霖”的開發商出手拿地。

  但這些土地的限制條件相對苛刻,使得開發商不得不變得“理性”,因此一線城市土地交易的價格和溢價率都相對不高。比如,11月5日,北京成交一宗奧體中心商業地塊,不僅要求建成后全部自持,而且要求拿地者有運營大型國際會展的經驗。同日成交的另一宗混合土地,則要求公建部分自持20年以上。

  北京某房企人士向21世紀經濟報道表示,“選擇的余地確實比較大,競爭也不太激烈,但考慮到北京的調控不會輕易放松,大家也比較理性。”

  事實上,除一線城市外,部分熱點城市的土地交易也因類似的情況而升溫。今年以來,重慶、鄭州、蘇州的土地出讓金水平均已超過千億,杭州則超過2000億。

板塊輪動效應明顯

  由于區域發展水平和調控政策出臺節奏的差異,我國房地產市場呈現出明顯的板塊輪動特征。具體表現為,當市場上行時,通常是一線城市率先升溫,二線、三四線城市依次跟進。當市場下行時,也大致按照同樣的軌跡降溫。

  正因如此,房地產企業往往在不同的時點選擇不同的布局策略,從而最大限度地收獲市場紅利,回避市場風險。

  以最近兩個樓市小周期為例,2009年,樓市從金融危機的影響中恢復,一線城市率先升溫。次年,二三線樓市跟進升溫,房企大舉布局這些區域。但隨著2013年末樓市風險凸顯,企業的區域布局又回歸核心一二線城市。

  在2015年末至今的這輪市場周期中,歷史重演。一線城市曾是最先升溫的市場,但從2016年年中開始,二線城市全面回暖。此后,借助貨幣化棚改大潮,三四線樓市升溫明顯。很多全國性房企的布局重心,也從一線城市層層外擴。目前,三四線城市對其業績增長的貢獻率仍是最大的部分。

  嚴躍進認為,如今房地產調控政策依然嚴厲,樓市尚無全面復蘇的動力。但由于去庫存已經取得階段性成果,此前火爆的三四線城市,將不再受到政策眷顧。

  貨幣化棚改政策的退潮,被認為是三四線樓市的最大利空。嚴躍進認為,很多三四線城市的市場空間不大,并在此前的一輪周期中釋放殆盡。加上部分城市的房價和地價攀升至高位,房企的積極性正在受到影響。

  他表示,將戰略重心向核心一二線城市回歸,有著邏輯上的正確性,部分企業已經做出這種選擇。

  新城控股高級副總裁歐陽捷也指出,在很多區域,縣城房價已經超過省會城市,這既反映出價格的失序,也說明“相比一些三四線城市,省會城市的住房價值顯然被低估了”。

  但也有人持不同看法。蘭德咨詢機構總裁宋延慶就認為,未來幾年,限購、限價的一二線城市機會很少。三四線城市以及可以歸為五六線的縣城市場,是未來的機會所在。但這些城市需要滿足兩個特點:不限購、不限價;很少有外來開發商。

  前述房企人士指出,不同企業的區域布局策略有所差別,這主要跟公司的整體戰略有關。目前可以確定的是,核心熱點城市的成交量處于歷史同期低位,尚有不少釋放空間。三四線市場在經過此輪釋放后空間不足,部分城市甚至出現透支。

  他認為,由于樓市調控政策嚴厲,核心一二線市場很難在短期內真正復蘇。但綜合考慮市場空間、樓市運行周期、區域輻射力等因素,將戰略布局重心回歸至一二線城市,是房企的重要選擇。

  

來源: 21世紀經濟報道
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