全球一線樓市的“拐點”--中國信息報道
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全球一線樓市的“拐點”
中國信息報道 2018-11-14 11:34:03

  國際大都市樓市轉跌,共性就是對樓市開啟加息調控。

  剛剛過去的10月份,一線城市樓市不僅與“銀十”無關,而且可能將成為本輪樓市由升轉跌的“拐點”,京滬穗深四個城市新房成交集體下跌。中指院數據顯示,10月北京新房交易環比下降29%;易居研究院報告顯示,10月上海新房成交環比下降23.1%;深圳市官方數據顯示,10月深圳新房成交環比下降19.10%;CRIC數據顯示,10月廣州新房成交環比下跌59%。

  10月,一線城市新房成交平均45%環比回調幅度(同比也下跌3%),明顯高于全國主要城市的下滑幅度。這或許意味著,作為樓市“領頭羊”的一線城市,正式進入下調階段。進一步,2015年開啟的全國樓市板塊“輪動式”回升,正式逆轉進入了“輪動式”回落的進程。也即,一線樓市降溫,將會順勢波及到二線城市,目前余溫還在的三四線城市也不會幸免。

  對一線樓市來說,2016年10月以來,調控就未曾停過,但基于2014-2016年去庫存和“降準降息”的滯后效應,加上引才力度大、區域概念多(如大灣區、北京副中心、京津冀一體化、環滬對接上海等)、產業升級快(廣深為核心的大灣區成為網紅)、人口大規模涌入、軌交密集投入運營,特別是投資買房熱潮空前,一線樓市2017年以來一直維系高位平衡的走勢。

  下半年以來,貿易戰、中興事件、消費下滑和民企嗷嗷待哺等負面問題疊加,將經濟過于依賴樓市的積弊暴露無遺。過去,樓市繁榮有“物業興、百業旺”的效應,現在要擔心的是“物業興、百業衰”。于是,“7.31”政治局擲地有聲地喊出“遏制房價上漲”,成為中期調控的頂層設計。現在,高層對樓市的態度得到貫徹,杠桿開始拋棄樓市,高位不勝寒的一線樓市難以支撐。

  向來,一線城市被認為是最后的防守區,資金密集、人口密集,無論剛需還是改善,抑或資產配置和投機炒作,一線城市的樓市都最受青睞。但是,本輪樓市回升證明,一線樓市房屋高端化、資產化趨勢已形成,剛需置業越來越遠,這與高層2年前“房住不炒”的最高指示相去甚遠。控制住杠桿,一線樓市最大的支撐就被抽走了。

  全球一線樓市都開始回調。2003-2018年,房價翻了5-6倍的香港樓市,近期出現豪宅地塊流拍、違約翻倍增加、成交腰斬等情況。國際投行預測,未來一年香港房價將下跌10%-15%。同樣,近6年20大城市房價漲幅超過50%的美國,也開啟回調,美國二手房銷售連續7個月下跌。此外,溫哥華、悉尼等被稱為全球長牛的樓市也開始轉涼。國際大都市樓市轉跌,共性就是對樓市開啟加息調控。

  過去10年,全球一線樓市同步上漲,背后有量寬支撐。如今,美國繼續加息的預期濃厚,歐盟、英國、加拿大、澳洲及我國香港都跟隨加息或退出量寬,樓市面臨調整。值得注意的是,2016-2017年全球經濟弱復蘇也得益于寬松,并非完全是科技創新和結構性的改革。美國FAAMG等科技企業繁榮,我國BAT網紅至極,模式創新遠大于技術創新。現在,中美科技股暴跌,這是擠泡沫,樓市調整也一樣。即便有需求支撐、政府托底,但泡沫退潮是事實。

  

來源: 證券時報網
作者: 李宇嘉
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      2018年10月19日中國信息報金融證券

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